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Depotvorschlag: VIB Vermögen AG

16. Dezember 2017 - Gastbeitrag von PeHa in Allgemein | 14 Kommentare

Guten Tag Herr Brichta!

Ich schlage als (kleinen) Wachstumswert mit stetig steigender Dividendenzahlung die Aktie der

VIB Vermögen AG (WKN 245751) vor.

Es wäre eine Ergänzung zum internationalen Immobilienfonds (Fidelity). Der Fokus liegt dabei auf deutsche Industrieimmobilien.

Hier einige Infos von der Webseite: www.vib-ag.de

Substanzstarke Immobiliengesellschaft mit Investitionsfokus auf das wirtschaftsstarke Süddeutschland; vorwiegend auf die Wachstumsbranche Logistik & Light-Industry und Handel
Breit diversifiziertes Portfolio aus 103 Gewerbeimmobilien mit einer vermietbaren Fläche von ca. 1,0 Mio m2, einer geringen Leerstandsquote (1,8 %) und einer überdurchschnittlichen Mietrendite von ca. 7,24 %
Deutliches operatives Wachstum und hohe Profitabilität: Durchschnittliches jährliches Umsatzwachstum von 9,4 % seit 2011, EBT-Marge seit 2011 von 37% auf 48% gestiegen (ohne Bewertungseffekte)
Nachhaltige Finanzierungsstruktur: Eigenkapitalquote von 40,3 % und Loan-to-Value (LTV) von 53,1 % reduzieren Finanzierungsrisiken
Dank langfristigem Finanzierungsansatz über Annuitätendarlehen keine Refinanzierungsprobleme; Durchschnittszinssatz des Kreditportfolios
beträgt nur 3,67 %
Starker Cash Flow: Nachhaltig steigende Funds from Operations (FFO) ermöglichen neue Investments und eine attraktive Dividendenpolitik
(Dividende pro Aktie seit 2011 um 46% gestiegen)
Erfahrenes Management-Team mit starkem Netzwerk und 20-jähriger Erfolgsgeschichte

MfG

gez. PeHa

14 Kommentare

  1. Danke für den Vorschlag, liebe(r) PeHa. Mich überzeugen die Kursentwicklung seit 2009, die Gewinnentwicklung der vergangenen Jahre sowie das Geschäftsmodell. Eine auf süddeutsche Gewerbeimmobilien ausgerichtete Gesellschaft wäre prinzipiell tatsächlich eine interessante Ergänzung für unser Depot.

    Mich überzeugen nicht der starke Kurseinbruch während der Finanzkrise 2007-2009, der enge Markt mit recht bescheidenen Unsätzen sowie die für unsere Ansprüche recht geringe Eigenkapitalquote.

    Die Aktie ist definitiv keine Halteposition für die nächste Krise. Aber ich räume ein, dass dies auch für andere unserer Depotwerte gilt. Da der Kurs gerade auf seine 200-Tage-Linie zurückgefallen ist, böte er sich für eine kleine Einstiegsposition an. Dagegen spricht der jedoch enge Markt.

    Andere Meinungen?

  2. Ja andere Meinung… keine Immowerte, da dies für mich nur ein Hype ist und es auch irgendwann hier wieder gen Süden geht…

    Autos (z.B. VW) wären besser…

    • Bei den Autowerten sind wir uns nach wie vor einig. Aber Immobilien gehören auch in ein Wahre-Werte-Depot. Zudem deutet der VIB-Kursverlauf (siehe unten) ganz und gar nicht auf eine aktuelle Überhitzung dieser Aktie hin, eher auf einen gemächlichen, treppenförmigen Aufwärtstrend. Gerade dies gefällt mir sehr gut. Knackpunkt bleiben aber die geringen Umsätze mit der Aktie.

      • Zum Vergrößern anklicken:

      • Hallo Herr Brichta,
        ich denke auch, dass vom Prinzip her ein solcher Wert aus der Branche durchaus ins WWD aufgenommen werden könnte. Und für so einen kleinen Wert finde ich die Umsätze so gering nun auch wieder nicht. Als Privatanleger kann ich dazu noch bei der comdirect per Livetrading mit Baader Bank und L&S handeln. Als Fonds wird das wohl nicht gehen, oder ?

  3. Diese Depot soll ein Felsen in der nächsten Krise sein. Um es klar zu sagen. In der nächsten Krise geht es um wertloses Geld und Nichtda Zinsen. Immobilien sind auch kein Hype, sondern Verzweiflung. Die Illusion ist nur, dass depressive Einkommen höhere Mieten stemmen. Das wird sich entweder ändern oder politischen Unmut erzeugen. Und davon waren wir schon beim Brexit Zeuge, der mehr mit Londons Mieten als mit einer politischen Meinung zu tun hat. Mieten und Immobilienpreise sind keine Blase, sondern Sprengstoff. Wenn jemand einen Plan hätte, wie man extreme Gruppen an die Macht bringen könnte, dann würde er es genau so machen, wie es geschieht. Man frustiert das Wahlvolk, indem man Gegenmeinungen diskreditiert und Luschen als mögliche Löser präsentiert und macht das genau so wie jetzt, bis ein charismatischer Löser erscheint, der eine radikale Lösung verspricht. Ich will es mal so sagen. Wenn Immo Preise und Mieten weiter steigen, wird politischer Sprengstoff hergestellt. Das bedeutet, diese Aktie muss floppen oder es wird Blut geben. Natürlich nicht jetzt. Aber in 15 Jahren. Das bedeutet natürlich nicht, dass die Immoblase ein Hype ist. In London steigen die Preise weiter. Ok, das Wahlvolk ist sauer und will aus der EU raus. Aber das ist nicht das Ende. Es wird ich bei der nächsten Abstimmung weiterhin keine Wohnung in London leisten können. Was keiner bedenkt: Ich glaube, die werden noch richtig sauer. Brexit ist nicht das Ende. Und es hat eigentlich nur was mit den Mietpreisen in London zu tun . Aber wer schreibt das schon?

    • Andererseits hat sich selbst der britische Immobilienmarkt rasch vom Brexit-Schock erholt. Der Immobilien-Fonds Henderson Horizon, der besonders stark auf der Insel investiert ist und den wir nach dem Brexit-Votum abgestoßen hatten, ist wieder auf höhere Stände als vor dem Brexit-Votum gestiegen.

      • Zum Vergrößern anklicken:

      • Sicher, stimmt. Aber es hat den Unmut auch größer gemacht. Ich denke, dass wir vor einem Jahrzehnt böser Wahlen stehen, die sogar die Demokratie gefährden werden.
        Man muss sich nur eines klar machen: Jeder Verlierer darf wählen und ist vielleicht sauer.

        Dieses Unternehmen darf nicht erfolgreich werden. Alle Immobilienspekulationen dürfen nicht mehr erfolgreich werden. Das kleine Volk wird sauer.

        Als ich gelesen habe, dass die Rentenerhöhung über 50000 neue Steuerzahler unter den Rentner bringt, weil sie mehr als 750 Euro Brutto bekommen, habe ich mich mal einfach gefragt, was sie so wählen werden, wenn Mieten weiter steigen.
        Viele haben vergessen, dass Verlierer in einer Demokratie auch wählen dürfen.

        Ich denke, dass wir in den nächsten 10 Jahren vor politischen Fluten stehen, die gefährlich sind. Weil wir nicht kapieren, dass Kapitalismus und Demokratie Feinde sind, die von schlauen Menschen ausbalanziert werden müssen, die es leider zur Zeit nicht gibt.

        Es wird auch nicht mit einem Rechtsruck in Österreich enden. Es fängt erst an.

        In einer Zeit, wo jemand mit 1100 Euro single netto zur Mittelschicht gehört und eine 65 qm Wohnung ohne Schimmel 850 Euro warm kosten soll, brennt eine Lunte.

        Ich versteh nur nicht, warum noch keiner Angst um die Demokratie hat? Ich sehe sie vorm Abgrund. Wir staunen überall über Unmut Wahlergebnisse und machen uns darüber lustig. Wir sind so blöde, dass wir nicht glauben, dass es erst der Anfang ist.

        • Ich teile Ihren Unmut in Bezug auf Immobilienspekulanten, die heruntergekommene Wohnhäuser notdürftig renovieren und dann weiter vermieten oder verkaufen. Aus diesem Grund haben wir einen entsprechenden Depotvorschlag vor einigen Wochen abgelehnt. Aber die VIB ist etwas anderes. Sie investiert in grundsolide Gewerbeimmobilien in der prosperierenden Region Süddeutschland.

  4. Ich bin grundsätzlich auch dafür die Aktie in unser Depot aufzunehmen und vielen Dank an PeHa für den Depotvorschlag. Man lernt auf unserer Plattform auch immer wieder neue Aktien kennen.
    Beste Grüße
    Anton Voglmaier

  5. Da erscheint mir mit Blick auf die Zahl der vermieteten Immobilien und die damit einhergehende Risikostreuung doch eine Investition in Realty Income (https://www.realtyincome.com/Home/default.aspx) sinnvoller. Bei 53$ könnte ein Einstieg liegen und durch den Eurokurs könnte es noch interessanter sein. Aber es ist ein REITS.

    • Langfristig gefällt mir diese Aktie tatsächlich, aber wir sind schon sehr stark im Dollar engagiert und damit auch von der Dollarkursentwicklung abhängig. Für einen Reit möchte ich diese Abhängigkeit nicht noch erhöhen.

  6. Besten Dank für den Vorschlag!

    Den ersten Absatz von Raimunds Kommentar kann ich in Gänze zustimmen. Die Kurseinbrüche während der Finanzkrise 2007-2009 sind für mich ebenso nachvollziehbar, da sich die Preisstürze damals auch auf Gewerbeimmobilien auswirkten. Auch stimmt es, dass die EK-Quote zwar nicht ganz unseren Vorgaben entspricht, gleichwohl jedoch alles andere als niedrig für die Immobilienbranche ist. Auch die anderen Zahlen überzeugen. Die Umsätze sind in Ordnung, wenn auch nicht berauschend, doch liegt hier meiner Meinung nach der Schlüssel in den Cashflows.

    Ob die Aktie allerdings tatsächlich keine Halteposition für die nächste Krise ist, ist in meinen Augen strittig. Mietverträge über Gewerbeimmobilien werden in der Regel über einen deutlich längeren Zeitraum geschlossen, als dies bei Privatimmobilien der Fall ist. So können auch in Krisenzeiten die Mieterträge gehalten werden. Dies sorgt für eine längerfristige Planbarkeit. Die Quadratmeterpreise für Gewerbeimmobilien liegen auch deutlich unter denen von Privatimmobilien, sodass auch hier weiterhin mit Einnahmen gerechnet werden kann, sofern der Standort attraktiv und die Branche des Mieters nicht von der Krise betroffen ist.

    Die Problematiken auf dem privaten Immobilienmarkt sind aber natürlich nicht zu leugnen. Die Reallohnentwicklung kann weder mit der Kauf-, noch der Mietpreisentwicklung mithalten, sodass diese Divergenz mittelfristig zu einer Preisanpassung führen muss. Fraglich ist allerdings, inwiefern sich dies auf Gewerbeimmobilien auswirken würde.

    Auch müssen wir auch die Verkäuferseite betrachten. Viele Investoren haben die Immobilienkrise noch im Hinterkopf und auch wenn es rein fundamental wenig Gründe dafür gibt, dass sich eine Krise im Privatimmobiliensektor auf Gewerbeimmobilien auswirken könnte, so kann eine Hysterie an den Märkten durchaus für fallende Kurse sorgen. Damit kommen wir unmittelbar zum Kritikpunkt „Liquidität“. Vor dieser altbekannte Schwäche von Immobilientiteln wird auch die VIB nicht gefeit sein.

    Meines Erachtens überwiegen die Chancen die Risiken jedoch, weshalb ich mich Anton anschließen würde und der Aktie eine Chance einräume.

    Beste Grüße und guten Rutsch!

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