Categories Menu

Depotvorschlag: LEG Immobilien

4. Juli 2019 - Aries Eeberg in Depotvorschlag | 26 Kommentare

 – KGV 7,3, Div. 3,6 %, Eigenkapital 43 % LEG verwaltet Wohnimmobilien in NRW. Was mir gefällt, ist, dass wir hier einen recht konservativen Wert mit regelmäßigen Einnahmen haben. Da im Portfolio keine Büros und Einkaufzentren sind, müsste LEG recht konjunkturunabhängig verdienen. Und der Langfristchart geht ja auch kontinuierlich nach oben.

 

Eigenkapital ist genug vorhanden, so dass Zinserhöhungen die Firma nicht bedrohen. Zugleich ist LEG günstig bewertet. Es gibt sogar eine leichte Übernahmephantasie durch Deutsche Wohnen. Was mir auch gefällt, ist, dass LEG Modernisierungen mit Augenmaß durchführt. Die Gebäude werden dadurch wirklich verbessert, ohne die Mieter allzu sehr durch Umlagen zu belasten. Die Gebäude sind gut geführt. Hausmeister kümmern sich. Wohnungen werden für soziale Arbeit kostenlos zur Verfügung gestellt. All das weiß ich aus eigener Erfahrung. LEG ist deshalb für mich ein wahren Wert, der einem Aktiendepot Stabilität verleihen kann.

 

 

26 Kommentare

  1. Ich frage mich ernsthaft, welchen Wert die Immobilien in NRW in 30 Jahren noch haben werden…

    NRW dürfte das werden, was heute bspw. Detroit ist.

    Deshalb: Finger weg von LEG Immobilien.

  2. Vielen Dank für Ihren Vorschlag, lieber Herr Eeberg.

    Unabhängig von der künftigen wirtschaftlichen Entwicklung Nordrheinwestfalens, die Michael K. anspricht, habe ich mit Unternehmen wie LEG, Vonovia oder Deutsche Wohnen ein ganz anderes Problem:

    Bezahlbaren Wohnraum für die breite Masse zur Verfügung zu stellen, ist m.E. eine Aufgabe, die in die öffentliche Hand gehört. Genau dies war auch der Ursprung dieser Firmen. Entweder die öffentliche Hand oder große Unternehmen für ihre Beschäftigten sorgten damit für Wohnraum breiter Bevölkerungskreise. Die Gewinnerzielung stand nicht im Vordergrund. Und das war gut so.

    Die massenweise Privatisierung – zunächst in die Hände von Heuschrecken und dann mit Weiterverkäufen an die Börse – war m. E. ein Fehler. In Berlin und anderen Städten wird deshalb versucht, dies via Enteignung oder Preiskontrollen zumindest zum Teil wieder zurückzudrehen. Der Mietwohnungsmarkt birgt somit auch immer ein gehörige Maß an sozialem Sprengstoff in sich. Und die daraus erwachsenden Risiken stellen für mich ein zusätzliches Argument gegen solche Wohnungsbau-Aktien dar – zusätzlich zu meinen grundlegenden Bedenken.

    Die Nassauische Heimstätte in Hessen, die nach wie vor von der öffentlichen Hand getragen wird, ist für mich ein gutes Beispiel dafür, wie Wohnungsbau für die breite Masse in Deutschland organisiert sein sollte. Hier hat man den Fehler der Privatisierung nicht gemacht.

    Also: Für mich ist LEG nicht geeignet fürs Wahre-Werte-Depot.

  3. Ist es dann nicht auch Aufgabe der öffentlichen Hand der breiten Masse Nahrungsmittel zur Verfügung zu stellen oder kann das Nestlé etc. vielleicht besser? Der Janus Henderson Horizon Pan European Proberty hält der keine Wohnimmobilien?

    • Nein. Nahrungsmittel kann sich hierzulande jeder leisten, für Wohnraum – vor allem in Ballungsgebieten – gilt das nicht. Deshalb fordert auch niemand, nicht einmal die Berliner Sozialisten, die Verstaatlichung der Nahrungsmittelversorgung. Es gibt im Gegenteil sogar Leute, die behaupten, bestimmte Nahrungsmittel seien zu billig. Darin spiegelt sich ein wesentlicher Unterschied wider: Bei Nahrungsmitteln funktioniert der Wettbewerb, bei Wohnimmobilien nicht oder zumindest nicht so gut.

      Und was Janus Henderson anbelangt: Sofern der auch Anteile an LEG, Vonovia & Co hält, brauchen wir nicht noch einmal extra in diese Firmen investieren. Beim Fonds stehen diese Firmen aber nicht im Vordergrund. Das ist ein Unterschied.

  4. Solange es in den Großstädten nicht genug Wohnungen gibt, kann weiter investiert werden, während die Mietpreise und somit die Gewinne von LEG, Vonovia oder Deutsche Wohnen wohl weiter steigen oder zumindest nicht einbrechen werden. Langfristig stellt sich mir allerdings schon die Frage, wie diese Immobilienunternehmen den Gewinn weiter steigern können, wenn die dafür erforderlichen Mietpreiserhöhungen niemand mehr bezahlen kann.

    • Und genau Letzteres wäre ein Zeichen für mangelnde Nachhaltigkeit.

      • …unsere Gesellschaft ist so auf Wachstum fixiert, daß schon eine Stagnation als störend empfunden wird….

  5. Auch bei Wohnimmobilien funktioniert der Wettbewerb grundsätzlich. Ich erinnere mich, dass wir vor einiger Zeit sogar noch einen Überhang bzw. Leerstaende hatten.In Sondersituationen dauert es etwas länger bis sich Angebot und Nachfrage angleichen. Im übrigen ist die Versorgung mit Lebensmitteln weltweit betrachtet auch nicht immer idealtypisch organisiert, was gelegentlich zu Verwerfungen auf dem heimischen Wohnungsmarkt führt 🤔

    • Idealtypisch ist so gut wie nix im Leben. Davon habe ich auch nicht gesprochen.

      Und der Wettbewerb am Wohnungsmarkt mag in Teilen funktionieren, in wesentlichen Teilen tut er das aber nicht.

      Die Frage ob der hier relevante Teil der Wohnungswirtschaft in gewinnorientierte oder gemeinnützige Hände gelegt werden sollte, ist auch nicht NUR eine wettbewerbsbezogene Frage. Hier spielen ethische Aspekte eine ebenfalls wichtige Rolle. Und hier sind wir – wie schon so häufig – wieder an dem Punkt, dass die Beantwortung jeweils von der individuellen und subjektiven Beurteilung jedes Einzelnen abhängt. Hierfür gibt es keine objektiven Kriterien.

      Meine subjektiven Kriterien sind so, und Ihre mögen anders sein. Das ist Vielfalt 🙂

      • Ich stimme Ihnen, Herr Brichta, bei diesem Thema in allen Teilen zu.

        Nur eine kleiner Widerspruch;-) zu diesem Satz:

        „In Berlin und anderen Städten wird deshalb versucht, dies via Enteignung oder Preiskontrollen zumindest zum Teil wieder zurückzudrehen. “

        Auch die Berliner Regierungsverantwortliche wissen sehr genau, dass es mit Enteignungen innerhalb der EU aufgrund der EU-Vorschriften nichts werden wird. Deshalb sind diese Schlagzeilen nichts weiter als Wahlkampfgetöse.

        Die Menschen hierzulande fallen größtenteils auch noch darauf rein und durchschauen trivialste Zusammenhänge nicht mehr.

        De facto sind die hiesigen Sozialsysteme aufgrund der sinkenden Wettbewerbsfähigkeit nicht mehr lange finanzierbar. Dann wird nicht verstaatlicht, sondern PRIVATISIERT (kennt Griechenland zu gut). Genau darauf zielt die Politik und Medienlandschaft ab.

        Vielleicht werden in ein paar Jahren die „Deutsche Autobahnen AG“ als Depotvorschlag eingereicht…

        • Genau deshalb hatte ich geschrieben, es werde „versucht“ – ein Versuch sagt noch nix über die Erfolgsaussichten aus.

  6. Solange Sie problemlos damit leben können, daß ihr Janus Henderson Fond eben auch mittelbar in private Wohnungsbestandshalter investiert ist doch alles gut.

    • Genau! So ist das Leben, man muss Kompromisse schließen 😉

  7. Sehr geehrter Herr Brichta,

    ich bin über Ihre Einstellung sehr verwundert.

    In meiner Stadt kenne ich den Wohnungsmarkt genau. Aus Sicht der Mietenden gibt es da folgende Abstufung:
    Am besten haben es die, die bei einer der gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaften leben. Dort gibt es gut sanierten Wohnraum zu akzeptablen Preisen.
    Dann kommen die Wohnungen, die den großen lokalen Immobilienunternehmen gehören. Die sind gut verwaltet, im Renovierungsstand mäßig und im Preis einigermaßen akzeptabel. Diese Wohnungen wurden mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus errichtet. Oft sind sie aber im Laufe der Jahre nicht gut gepflegt worden. Manchmal sind sie einfach schlecht
    Die Wohnungen der LEG sind die Hochaussiedlungen, die einst der öffentlichen Hand gehörten. Die öffentlichen Träger haben es aber weder vermocht, sie gut in Stand zu halten noch damit soviel Geld zu verdienen, dass irgendetwas daran gemacht werden konnte.
    Seit dieser Wohnraum der LEG gehört, wird er mit Augenmaß saniert. Es gibt Sozialprojekte in den Häusern. Die Wohnungen werden attraktiver und bleiben aber bezahlbar. Die LEG macht da unter den gegebenen Umständen einfach einen guten Job. Dass sie damit Geld verdienen, ist nur natürlich. Sonst ist Innovation nicht möglich.

    Ich bin ehrlich entsetzt, dass Sie glauben, die öffentliche Hand könnte für angemessenen Wohnraum zu guten Preisen sorgen. Was hier noch in öffentlicher Hand ist, ist so heruntergekommen, dass man sich schämen muss, dass diese Wohnungen für welchen Preis auch immer vermietet werden.
    Natürlich muss in der Wohnungswirtschaft wie in der Landwirtschaft Geld verdient werden, sonst kann es hier keine guten Leistungen geben.

    Ich stimme Ihnen nur in sofern zu, als der soziale Wohnungsbau endlich wieder in großem Stil gefördert werden muss. Dann werden sich die Preise schon einpendeln und Wohnraum wird wieder bezahlbar. Das Angebot muss einfach steigen.

    LEG habe ich nicht im Depot, weil ich hier an das unendliche Wachstum glaube, sondern weil ich eine Alternative zu Anleihen brauche. Es gibt Dividende. Die Konjunkturabhängigkeit ist nicht groß, da keine Büros und Einkaufzentren im Portfolio sind. Und der einfache Wohnraum der LEG wird gewiss auch in wirtschaftlich schlechten Zeiten nicht leer stehen. Ich betone aber noch einmal: Aus den Wohnungen der LEG ist der soziale Aufstieg möglich. Das habe ich oft genug gesehen.

    • Zunächst freut es mich natürlich, Sie zum Entsetzen gebracht zu haben. Das ist allemal besser, als zum Gähnen bringen 😉

      Aber Spaß beiseite: Im Prinzip bestätigen Sie genau meine Vorbehalte, indem Sie die LEG-Wohnungen in die dritte und damit schlechteste Kategorie einstufen. Für mich sind Hochhausmietskasernen definitiv kein wahrer Wert. Warum sollten wir also ausgerechnet in solche investieren? Wir investieren ja auch nicht in einen Billigproduzenten von Lachsersatz, sondern in einen Züchter höherwertiger Biolachse mit dem Namen Bakkafrost. Und selbst unser Depotwert Church&Dwight produziert zwar Produkte, die preislich günstiger sind als die des Konkurrenten Procter and Gamble, aber sie sind trotzdem qualitativ hochwertig und werden deshalb von den Verbrauchern sehr geschätzt.

      Lieber wahre Werte als Mietskasernen!

      • „Lieber wahre Werte als Mietskasernen!“

        🙂

        @Herr Eeberg: Wenn Sie hohe Dividenden brauchen können Sie noch Gazprom aufstocken oder Norilsk Nickel ins Depot holen. Dabei handelt es sich um globale Champions aus einem aufstrebenden Land, wohingegen NRW auf dem absteigenden Ast ist.

        Ein schönes Wochenende

      • Okay, Herr Brichta, wir sind hier unterschiedlicher Ansicht. Die Mietskasernen sind nun mal da und sie werden auch gebraucht, sonst sieht es mit dem Wohnungsmarkt noch viel schlechter aus. Und: Es muss auch Wohnungen für die Armen geben.

        @ Michael K. : Nun machen Sie mir mal NRW nicht schlecht. Es gibt viele Millionen Menschen, die hier gerne leben. Und es gibt in NRW auch gut florierende Regionen. Außerdem können sich die Zeiten auch ändern. Wenn die armen Bayern vor etlichen Jahren nicht mit Geld aus NRW gefördert worden wären, hätten sie nicht ihre Zukunftsindustrien aufbauen können. Jetzt schwingt das Pendel vielleicht wieder zurück in Richtung NRW.
        Ganz davon ab: Gazprom habe ich jetzt etwas reduziert, nachdem ich hier einen guten Schnitt gemacht habe. Es ist und bleibt schließlich ein ziemlich undurchsichtiger Staatskonzern. Und das „aufstrebende“ Russland hängt doch sehr an der Person Putins. Wenn es einen Zukunftswettbewerb zwischen Russland und NRW gäbe, würde ich mich doch eher für NRW entscheiden.

        Spaß beiseite: Wenn man an der Börse richtig Geld verdienen will muss man da investieren, wo die anderen sagen: „Das hat keinen Sinn.“ … Und dann muss man damit natürlich nach einiger Zeit auch Recht behalten. Das ist eben die Kunst.

        • „Die Mietskasernen sind nun mal da und sie werden auch gebraucht, sonst sieht es mit dem Wohnungsmarkt noch viel schlechter aus. Und: Es muss auch Wohnungen für die Armen geben.“

          Klar sind die Mietskasernen nun mal da, und klar muss es auch Wohnungen für die Armen geben. Die Frage ist nur, ob ich mich an an etwas, nur weil es mal da ist, unbedingt finanziell beteiligen muss? Und die Frage ist auch, ob ich mit Wohnungen für die Armen Profit machen muss? Denn das ist doch, wenn ich Sie richtig verstehe, das Ziel des Ganzen.

          Vermutlich haben die LEGler auch noch einen exklusiven Vertrag mit einem Heizkosten-Abzocker, pardon -Ableser a la Techem & Co. Da werden die armen Mieter gleich noch mal übern Tisch gezogen.

        • „Nun machen Sie mir mal NRW nicht schlecht. Es gibt viele Millionen Menschen, die hier gerne leben.“

          Ich ziehe lieber Zahlen Daten Fakten heran und mache mir meine eigenen Gedanken:

          – Die PISA-Ergebnisse sind in NRW im internationalen Vergleich desolat. Die Jugend aus anderen Ländern ist fleißiger und bildungshungrig. Was heißt DAS für die Zukunft?
          – Investiert wird dort, wo die Rahmenbedingungen für die Wirtschaft sehr gut sind. Warum werden in NRW gute Industriearbeitsplätze abgebaut?
          – Warum soll ein hochqualifizierter Akademiker aus dem Ausland nach NRW ziehen? Um einen Spitzensteuersatz nebst Sozialabgaben zu zahlen sowie hohe Mieten (sofern er nicht in Mietskasernen leben möchte)? Man braucht kein bürokratisches Zuwanderungsgesetz, sondern attraktive Rahmenbedingungen – dann kommen die Spitzenkräfte ganz von selber.

          Gazprom: Dieser Monat ist Dividendenstichtag.:-) In den kommenden Jahren steigt die Dividende mit hoher Wahrscheinlichkeit deutlich an, da der russische Staat 50% der Gewinne haben möchte.

          Russland vs NRW: ein Blick auf die Weltkarte reicht.

  8. Ueber ethisch moralische Überzeugungen können wir hier lange diskutieren ohne auf einen gemeinsamen Nenner zu kommen. Was ist mit dem ungeklärten Verhältnis des Menschen zu den übrigen Lebewesen? Sind Vegetarier bessere Menschen? Was kann man bei Google alles über Nestlé lesen? Muss jeder selbst entscheiden.Fuer das WWD entscheidet das Trio. Die werden sich auch nicht immer einig sein. Klappe zu Affe tot.

    • Einerseits haben Sie recht, andererseits finde ich es dennoch aufschlussreich, ab und zu darüber zu diskutieren.

  9. Gerade gefunden:

    Großer Mieterfrust auf der Karthause: Demnächst stehen Gerichtsverfahren an

    Saftige Mietpreiserhöhungen, beschädigte Balkone, Sicherheitsmängel in der Tiefgarage und die dazu überflutet: Mieter in den Mehrfamilienhäusern in der Naumburger Straße auf der Karthause sind wütend auf ihren Vermieter, die LEG Immobilien AG. Den ganzen Frust bekamen jetzt auch die beiden SPD-Bundestagsabgeordneten Detlev Pilger (Koblenz) und Klaus Mindrup (Pankow) zu spüren.

    https://www.rhein-zeitung.de/region/aus-den-lokalredaktionen/koblenz-und-region_artikel,-grosser-mieterfrust-auf-der-karthause-demnaechst-stehen-gerichtsverfahren-an-_arid,1854148.html

  10. Negative Presseberichte findet man auch über landeseigene Wohnungsbaugesellschaften (saftige Preiserhoehungen nach Sanierungen, todkranke Frau soll ihre Wohnung raeumen etc.). Darüberhinaus gibt’s gelegentlich Verquickungen mit der Politik. Das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter führt gelegentlich zu Spannungen, losgelöst von der Rechtsform des Vermieters.

    • Klar findet man solche Berichte auch über öffentliche Wohnungsbaugesellschaften. Deshalb würde ich ja generell nicht in solche Mietskasernenvermieter investieren. Soll sich doch der Staat damit rumschlagen.

      • Wer ist der Staat? Letztlich finanzieren wir die Dividende der LEG Aktionäre zumindest tlws. übers Wohngeld.So schließt sich der Kreis.

        • Wie auch immer man es dreht und wendet. Wir wollen in diese Mietskasernen kein Geld stecken – selbst wenn es nur imaginäres Geld ist.

Kommentar absenden

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

wp-puzzle.com logo